Как новые условия льготной ипотеки изменят доступность жилья
Ключевое изменение (о нем сообщил президент Владимир Путин на Петербургском экономическом форуме) - снижение лимита по льготным кредитам до 3 млн руб. для всех регионов.
Текущий лимит в четыре раза выше для Москвы и Санкт-Петербурга (где средний размер ипотеки сильно больше 3 млн руб.), Московской и Ленинградской областей и в два раза выше - на остальной территории страны.
В большинстве регионов спрос в рамках льготной ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя в городах-миллионниках продолжится его смещение в пользу компактных одно- и двухкомнатных квартир, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Одновременно с этим поддержать выдачи во всех субъектах, включая Москву и Петербург, может заметное расширение возможностей семейной ипотеки, лимиты кредитов по которой останутся на уровне 6 млн руб. для большинства регионов и 12 млн - для столичных агломераций. Она будет распространена на семьи, у которых после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок.
Новая ставка по "основной" программе льготной ипотеки в 7% годовых (вместо 6,5%) выглядит все еще очень заманчиво.
Без продления программы ставки в целом на рынке недвижимости могли достичь к концу 2021 года 9-9,5%, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Важно, что минимальный первый взнос решено не поднимать, а оставить прежним - 15%. Однако с 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первым взносом 15-20%, это может привести к дополнительному удорожанию таких кредитов, считает Михаил Доронкин.
Во многом именно благодаря льготной ипотеке уже десятый месяц подряд расширяется запуск новых проектов многоквартирного строительства, говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. С августа прошлого года застройщики вывели на рынок 30,6 млн кв. м жилья - на 62% больше, чем за тот же период годом ранее. В частности, в апреле-мае запущено 7,7 млн кв. м новых проектов. По сравнению с серединой февраля объем строящегося жилья увеличился почти на 5 млн кв. м и достиг примерно 96 млн кв. м. Продление программы льготной ипотеки еще на год (до июля 2022 года) позволит компенсировать перекос в сторону спроса, возникший за последний год. Если текущий темп запусков удастся удержать, то до конца года суммарный годовой объем запусков составит 45-50 млн кв. м - это около миллиона новых квартир.
Если исходить из расчета, что будет использован первоначальный взнос в 20%, то, судя по данным Росстата о ценах на новостройки, купить жилье по ипотеке с господдержкой можно будет в 61 регионе, указывает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Изменение программы вместе с уже состоявшимся значительным ростом цен и реализацией существенной части спроса на жилье приведут к замедлению роста ипотечных выдач в России. Такого ажиотажного спроса, как в 2020 году, мы уже не увидим, считает Ирина Носова.
За прошлый год квартиры в новостройках подорожали на 12%, в этом году рост цен продолжился, очередного всплеска эксперты ожидают в преддверии изменений правил льготной ипотеки. Сильнее всего на цены повлияла пандемия, отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, внес свой вклад рост цен на стройматериалы, а вклад льготной ипотеки в рост цен на жилье составил около 5%.
Предпосылок для снижения цен нет, считает глава компании "Интеко" Александр Николаев. "В результате введения системы эскроу-счетов отрасль обеляется, - говорит он. - Анализируя рост цен, надо понимать с каких уровней этот рост начался. Еще год два тому назад подавляющее большинство качественных проектов в регионах у девелоперов, не использующих серых схем в своей деятельности, реализовывались с минимальной маржой - 3-5%, а многие - были на грани рентабельности. Многие из недостроенных проектов, где в результате появились обманутые дольщики, изначально были убыточны. Текущие уровни цен продаж позволяют бизнес модели проектов иметь экономическую целесообразность".